CIERRE DE CASILLEROS
Esta herramienta es de mucha utilidad en la “presión” que ejerce la administración a los deudores morosos. Sin embargo, esta herramienta requiere de mucho cuidado en su ejecución. Se debe tener la precaución de no violar el derecho a la intimidad e inviolabilidad de la correspondencia. Adicionalmente, existen muchas decisiones de jueces ordinarios que han avalado esta herramienta, peso aun así no es una doctrina fuerte en la corte.
Cuando se refiere a “Cierre de Casilleros” realmente no es que se impida que los residentes reciban su correo. Es importante tener en cuenta que los residentes siempre tendrán derecho a recibir correspondencia. Realmente la connotación “Cierre de Casilleros” se refiere a la acción que ejerce el portero a separar la correspondencia de cada uno de los residentes. Es decir, con esta medida se pretende no separar la correspondencia de algún residente para ponerla luego en su casillero.
La idea es que el administrador ubique una caja presentable y segura en algún lugar de la portería, y que en esta caja se ponga la correspondencia del moroso. Es importante que la caja quede en un lugar de fácil acceso y que no pretenda degradar, humillar, o impedir el acceso del moroso a su correspondencia. También es importante registrar la correspondencia que se ponga en la caja. Adicional, recordar que cuando se reciba correspondencia legal, foto multas, paquetes, de igual manera se debe llamar e informar al moroso.
PROHIBICIÓN AL USO DEL SALON SOCIAL
La prohibición del uso del salón social para los morosos es de mucha utilidad, no solamente se aplica para el alquiler o reservas de salones sociales, sino también, para kioscos, asadores, turcos, saunas, etc.
PROHIBICIÓN AL USO DE PARQUEADEROS COMUNES
Esta herramienta es quizás una de las actividades de mayor impacto que puede ejercer un administrador en gestión de recuperación de cartera. El administrador tiene la potestad para no permitir el ingreso de un vehículo a la zona común cuando los parqueaderos del conjunto residencial son comunes. Esta restricción aplica tanto para vehículos como para motos. Tener presente que esta medida SOLO puede ser aplicada para parqueaderos comunes, para los parqueaderos privados, o asignados por escritura no aplica esta facultad administrativa.
PROHIBICIÓN AL USO DE LA PISCINA
Esta herramienta también es muy efectiva como medida de coerción para el pago de cartera morosa. Sin embargo, al igual que los casilleros su ejecución requiere de mucho cuidado. Se puede negar el uso a la piscina de los residentes morosos, sin embargo, NO se puede negar este uso a los menores de edad del inmueble en mora. Recordemos que según la corte, esta actividad genera una violación al libre desarrollo de la personalidad del menor.
PROHIBICIÓN AL USO DEL GIMNASIO
Esta herramienta también es muy efectiva como medida de coerción para el pago de cartera morosa. Sin embargo, al igual que el cierre de la piscina su ejecución requiere de mucho cuidado. Se puede negar el uso del gimnasio a los residentes morosos, sin embargo, NO se puede negar este uso a los menores de edad del inmueble en mora. Recordemos según la corte, esta actividad genera una violación al libre desarrollo de la personalidad del menor. Por otro lado, si existe una prohibición en tu manual de convivencia para que los menores de edad utilicen el gimnasio, esto no violaría el libre desarrollo de la personalidad del menor.
PUBLICACIÓN DE LA MORA EN LUGARES DE NO ALTA CIRCULACIÓN
La publicación de la mora en lugares de no alta circulación es una herramienta efectiva que los administradores pueden utilizar para la “presión” a los morosos en el pago de sus obligaciones. Recomendamos estar muy seguros acerca del saldo de administración de un apartamento/Casa/Local ANTES de publicar la mora. Existen algunos morosos a los que les da pena esta información pública y deciden ponerse al día con la administración.
Recuerda, las publicaciones de la mora solo incluyen el número del apartamento y el saldo de la mora. Esta información no puede ser publicada en la portería, el cual es un lugar considerado de alta circulación.
CUIDADO
Tener presente que bajo ninguna circunstancia el administrador tiene la potestad para restringir el cierre de zonas comunes que impidan el libre goce y disfrute de un bien inmueble. Es decir, no seria posible cerrar el libre transito de la zona común para un moroso cuando la zona cerrada imposibilitaría al moroso a acceder a su bien inmueble. Adicionalmente, bajo ninguna circunstancia se puede restringir el uso de la citofonía, ascensores, o hacer cortes de servicios esenciales. No se pueden adoptar medidas que degraden, humillen o vulneren derechos fundamentales de los residentes.
Tener presente que bajo ninguna circunstancia se puede impedir el libre trasteo de los enseres de un moroso. Es común de algunos administradores no permitir el ingreso o salida de enseres cuando un bien inmueble esta en mora. Esta es una práctica no está soportada por la ley, la cual puede conllevar inclusive a una imputación de cargos por secuestro simple. Se debe tener en cuenta que con el trasteo no se va a desaparecer el inmueble o la mora. En adición, no se puede impedir el libre disfrute y goce de un bien inmueble.
En conclusión, el cierre de zonas comunes es una medida válida y eficaz para la recuperación de cartera, pero debe aplicarse siempre con criterio, proporcionalidad y respeto por los derechos fundamentales.
Qué hacer cuando la carta prejuridica y el cierre de zonas comunes no surge efecto en el moroso?
Cuando estas medidas no logran resultados, lamentablemente se debe iniciar el proceso ejecutivo de cobro, lo cual implica solicitar ante un juzgado civil municipal la aplicación de una medida cautelar de embargo sobre el bien inmueble.
Una vez más, te recomendamos ANTES de iniciar este proceso leer tu reglamento de propiedad horizontal para estar en cumplimiento con tu propia normatividad.
