📜 Marco normativo y jurisprudencial

Según la Circular Externa No. 20241300000005 del 14 de octubre de 2024, la Supervigilancia recuerda que solo las empresas de vigilancia y seguridad privada autorizadas pueden prestar servicios de vigilancia.
Por tanto, la figura del conserje no puede asumir funciones propias de vigilancia privada.

La Sentencia C-995 de 2004 de la Corte Constitucional refuerza este criterio al definir el “servicio de vigilancia y seguridad privada” como toda actividad remunerada destinada a prevenir o detener perturbaciones a la seguridad o tranquilidad individual, sobre bienes o personas.
Además, advierte que las actividades realizadas sin licencia o autorización pueden ser objeto de sanciones por parte de la Supervigilancia.

⚖️ ¿Qué implica esto para la copropiedad y el administrador?

En Colombia, la vigilancia privada es una actividad altamente regulada.
Por ello, solo una empresa de vigilancia debidamente autorizada puede:

Controlar accesos.

Realizar rondas o patrullajes.

Operar sistemas de seguridad con intervención humana.

Los servicios de conserjería no están reconocidos como prestadores de vigilancia.
Su función es complementaria, nunca sustitutiva.

🧹 Entonces… ¿no puedo contratar un conserje para mi conjunto o edificio?

✅ Sí puedes hacerlo, siempre que sus tareas sean de apoyo operativo, como:

Limpieza y mantenimiento de zonas comunes.

Recepción de correspondencia.

Orientación de visitantes.

Apoyo logístico y administrativo.

Antes de contratar, hazte esta pregunta clave:

“¿Alguna de las funciones del conserje podría considerarse como vigilancia o seguridad privada?”

Si la respuesta es sí, estarías incurriendo en una práctica ilegal y sancionable.

🔍 Conclusión rápida

👉 Contratar conserjes es legal y válido, siempre que no realicen tareas de vigilancia.
👉 Si el conserje cumple funciones propias de un vigilante sin la debida autorización, la copropiedad y el administrador podrían enfrentar multas y sanciones.

Además, la SIC determinó que el reconocimiento facial como único mecanismo de ingreso es desproporcionado, y vulnera derechos fundamentales como el habeas data, la intimidad y la libre circulación.

🔎 En resumen

La SIC sancionó al conjunto por incumplir la Ley de Protección de Datos Personales (Ley 1581 de 2012). Ordenó:

1. Suprimir datos: eliminar los registros biométricos de los residentes que lo solicitaron, así como de cualquier titular que no haya otorgado consentimiento válido.
2. No condicionar el ingreso: el reconocimiento facial o dactilar no puede ser obligatorio ni el único medio de acceso.
3. Ofrecer alternativas: implementar métodos no invasivos como tarjeta, PIN/QR, llaves electrónicas o verificación manual en portería.
4. Refuerzo de seguridad: en caso de usar biometría, garantizar controles estrictos de seguridad y confidencialidad en todo el ciclo de vida del dato (recolección, almacenamiento, uso y eliminación).
5. Posible sanción: el caso fue remitido a la Delegatura de Investigaciones por presunto incumplimiento de la Ley 1581 de 2012.

⚖️ ¿Por qué puede afectarte esta resolución?

1. La SIC NO prohibió la biometría en conjuntos residenciales, pero sí exige que se cumpla la Ley 1581 de 2012 y los derechos constitucionales de intimidad y libre circulación.
2. El reconocimiento facial o dactilar son datos sensibles los cuales se proveen de manera voluntaria. Por lo tanto, ni la Ley 675 de 2001, ni la asamblea, ni el consejo, ni el administrador, ni un reglamento de propiedad horizontal puede exigirlos sin autorización válida y voluntaria de cada residente. Adicionalmente, el consentimiento debe ser informado, voluntario y revocable.
3. En caso de negativa a ofrecer esta informacion, la copropiedad debe ofrecer métodos alternativos de acceso.
4. Si se recolectan datos biométricos, se deben eliminar inmediatamente cuando el titular lo solicite o revoque su autorización.

🛠️ Recomendaciones prácticas para tu conjunto

Si ya cuentas con sistemas de reconocimiento facial o dactilar, te sugerimos:

1. Informar previamente al residente sobre sus derechos antes de someterlo a este proceso.
2. Reforzar controles de seguridad y confidencialidad en todo el manejo de datos biométricos.
3. Ofrecer siempre alternativas de ingreso: tarjetas RFID, PIN/QR, llaves electrónicas o control manual en portería.
4. Ubicar la información recolectada: identificar en qué equipos, servidores, nubes o copias de respaldo están almacenados los datos biométricos.
5. Actualizar la Política de Tratamiento de Datos de la copropiedad, incluyendo todos los requisitos de la Ley 1581 de 2012.
6. Capacitar de manera constante al personal de portería sobre el manejo adecuado de datos sensibles.

✅ Recuerda

¿Podemos exigir biometría a todos? → No. Debe ser voluntaria y con alternativas equivalentes.

¿Basta un acta de asamblea? → No. Una decision de asamblea no reemplaza el consentimiento ni los principios del habeas data.

❓ Pregúntese en su conjunto:

¿Tenemos mecanismos alternativos de acceso funcionando?

¿Condicionamos la entrada al suministro de biometría?

¿Contamos con una Política de Tratamiento de Datos actualizada?

¿Tenemos formatos activos para consultas y reclamos?

¿Llevamos bitácoras de atención de solicitudes?

¿Hemos identificado dónde se almacenan las bases de datos biométricas (equipos, nube, backups)?

¿La política o aviso de privacidad está visible en portería?

¿Capacitamos al personal de seguridad en estos temas?

📌 Nota legal: Este artículo es meramente informativo y no constituye asesoría jurídica. Cada copropiedad debe analizar su caso concreto y, de ser necesario, buscar acompañamiento especializado.

¿Entonces si un inmueble tiene afectación a vivienda familiar o Patrimonio de Familia que se puede hacer?

A. En estas circunstancias recomendamos buscar la posibilidad de embargar otras propiedades. En muchos casos los parqueaderos privados de un inmueble no están protegidos por esta clase de limitaciones. ¿Tu moroso cuenta con parqueadero privado? Si es así, descarga el certificado de tradición del parqueadero y revisar el estado de este

B. Busca otras propiedades a nombre de tu moroso. Esto se puede hacer entrando a la página de la  Superintendencia de Notariado y Registro, en esta página deberás primero registrarte con tu correo electrónico y cedula. Una vez tengas la contraseña inicia sesión y busca el módulo “Consultas de Índices de Propietarios”, allí podrás introducir el numero de la cedula de tu moroso, y si el propietario tiene otras copropiedades a su nombre aparecerán las matriculas inmobiliarias de estas. Con estos numero podrás descargar los certificados de tradición de esas propiedades para verificar la viabilidad de un embargo. (Te recomendamos hacer la búsqueda solo con el numero de cédula, si incluyes el nombre del propietario el sistema tal vez pueda darte información de propiedades de otra persona con el mismo nombre del moroso)

C. Busca vehículos a nombre de tu moroso. Revisa la base de datos de tus residentes, o pregunta a tus guardias cuales son las placas de los vehículos que los morosos utilizan. Con esta información y el número de cedula de tu moroso podrás entrar a la pagina nacional RUNT para revisar la información del vehículo.

En esta página ingresa la placa y cedula del propietario. Si el vehículo está a nombre de tu moroso, la página te dará toda la información del vehículo, si el vehículo no está a nombre del propietario el sistema te responderá que la información no coincide.

Una vez tangas confirmación del sistema de que en verdad este vehículo pertenece al deudor, y no cuenta con gravámenes, entonces con las placas podrás descargar el certificado de tradición y libertad del vehículo, el cual sería el documento oficial para pedir el embargo al juzgado por la mora.

Medidas adicionales para recuperación de cartera:

1. Envío de cartas de cobro persuasivo o prejuridico
2. Acuerdos de Pago
3. Suspensión de Servicios no esenciales en la zona común
4. Inicio de Cobros Ejecutivos

1. Certificado de Tradición Actualizado del bien inmueble

Para el inicio de un cobro ejecutivo lo primero que tendrás que hacer es descargar el certificado de tradición del inmueble en mora. Recordemos que esto se puede hacer a través de la página de la Superintendencia de Notariado y Registro, o yendo a instrumentos públicos de tu ciudad para comprar el certificado de tradición.

Tener presente que, para descargar el certificado de tradición necesitaras el número de matrícula del bien inmueble que pertenece al propietario moroso, el cual podrás encontrarlo en tu reglamento de propiedad horizontal. Si en tu reglamento no están detallados los números de matrícula inmobiliarias de cada bien inmueble, entonces deberás buscar el número de matrícula madre del certificado de tradición de toda la copropiedad el cual debe encontrarse a principios del mimo reglamento. En este certificado de tradición muy probablemente encuentres el número de matrícula individual de cada bien inmueble de tu copropiedad.

El certificado de tradición te servirá para saber a nombre de quien se encuentra el bien inmueble, su cedula o Nit, como también el estado actual del inmueble. La idea es radicar la certificación de deuda solicitando al juzgado un mandamiento de pago al copropietario(s) del inmueble, sin embargo, esta solicitud puede complicarse si el bien inmueble ya se encuentra embargado, si está a nombre del banco, o si existe una afectación a vivienda familiar o Patrimonio Familiar.

Mas adelante te explicaremos los recursos que puedes tener a tu alcance si el inmueble se encuentra a nombre del banco, o si existe alguna afectación a vivienda familiar o Patrimonio Familiar.

2. Como hacer una Certificación de la deuda

Este documento es quizás uno de los procesos que mas temen algunos administradores en el inicio de un cobro ejecutivo. Es importante tener presente que la certificación de la deuda es un documento oficial, radicado bajo juramento que detalla la deuda en mora de un copropietario, y por tal debe reflejar exactamente la deuda como figura en los libros contables de la copropiedad. La inclusión de información errónea en una certificación de deuda puede acarrear serios problemas a un administrador.

Es típico en algunos administradores generar la responsabilidad de la elaboración de la certificación de deuda sobre el contador(a) de la copropiedad, o sobre el abogado(a) de la unidad. Si existe esta colaboración por parte de tu equipo para la elaboración de la certificación de la deuda esto es extraordinario, sin embargo, te recordamos que ante la ley la persona que esta a cargo de la contabilidad de la unidad y la recuperación de cartera es el administrador. Tu eres responsable de elaborar la certificación de la deuda.

Una vez tengas la información del propietario(s), la certificación de deuda deberá contener esta información, la información de la copropiedad, valor de la deuda y las fechas de corte.

En APROPH te brindamos una plantilla que puedes utilizar para elaborar tu propia certificación de deuda. Sin embargo, es importante tener presente que los juzgados civiles municipales no son iguales en sus criterios para recibir las certificaciones de deuda. Algún juzgado te puede exigir retirar honorarios del abogado y costas del proceso de la certificación, como algún otro juzgado te puede solicitar retirar los intereses de mora. En cada caso, lo mas sensato es cumplir con la solicitud y radicar nuevamente la certificación de deuda tal como lo pide el juez. Sin embargo, si sientes que algún juzgado esta siendo irrazonable en sus peticiones, siempre podrás optar por retirar el proceso y radicarlo nuevamente al juzgado de reparto, con la esperanza que te asignen un nuevo juzgado.

Descargar plantilla de Certificación de deuda

3. Representación Legal Actualizada

Para la radicación del cobro ejecutivo necesitaras una copia del certificado de existencia y representación legal no mayor a 30 días de expedición. Sin embargo, algunos juzgados son un poco flexibles con este requisito.

4. Poder de representación del abogado

Para la radicación del cobro ejecutivo por parte de tu abogado(a) necesitaras un poder de representación. Este poder es muy probable que lo haga tu representante y lo envíe a tu correo para tu aprobación y firma. Hoy en día no es necesario notarizar este poder, sin embargo, si debe existir la evidencia de que estas autorizando a tu abogado(a) para que te represente en este proceso, esto usualmente se puede hacer enviando copias al juzgado de los correos cruzado entre el administrador y el abogado(a).

Una vez esté listo el CERTIFICADO DE TRADICION, la CERTIFICACION DE LA DEUDA, la copia actualizada de la CERTIFICACION DE LA EXISTENCIA Y REPRESENTACION LEGAL, y el PODER DE REPRESENTACION, tu abogado(a) podrá radicar la solicitud en el juzgado de reparto.

Recuerda

1. Antes de iniciar este procedimiento, es recomendable leer el reglamento de propiedad horizontal de tu copropiedad para verificar que estés cumpliendo con tu propia normatividad interna.
2. El inmueble responde directamente por la deuda, inclusive si cambio de dueño porque la obligación es propter rem.
3. El embargo lo decreta un juez, no el administrador
4. Cuando se radica el cobro ejecutivo puedes solicitar de una vez el embargo y secuestre del inmueble, como también embargo a cuentas bancarias del propietario u otros bienes del propietario.
5. Inicialmente el juzgado expide un mandamiento de pago ordenando al propietario del inmueble pagar su deuda. Para esto tendrás que notificar de inmediato al moroso cuando esto suceda.
6. Si al cabo de un tiempo el propietario no ha pagado, entonces podrás escribir otra vez al juzgado solicitando el secuestre del inmueble. Mas adelante podrás solicitar el remate del inmueble si las anteriores no han dado resultados. Es importante mantener estos procesos activos y estar solicitando al juzgado las acciones pertinentes.
7. Toda deuda que no haya tenido una gestión de cobro durante más de 5 años caduca, es decir, si no existe un acuerdo de pago firmado, o si no se inició un cobro ejecutivo por este tiempo, las deudas más allá de 5 años caducan por desistimiento tácito.
8. Asegúrate de estar monitoreando estos casos con el juzgado. Existen casos en los que el propietario rechaza la deuda o el inicio del cobro ejecutivo por algunas razones. Es primordial siempre contestar cada escrito por parte del juzgado o del propietario, so pena de incurrir en un desistimiento tácito y anulación del proceso.

📌 En resumen: cuando la carta prejurídica y el cierre de zonas comunes no logran resultados, el paso siguiente es el proceso ejecutivo, que debe ser llevado con orden, documentos correctos y preferiblemente con asesoría legal experta.

Para la recuperación de cartera el administrador de una Propiedad Horizontal tiene varias herramientas a su disposición como

1. Envío de cartas de cobro persuasivo o prejuridico
2. Acuerdos de Pago
3. Suspensión de Servicios no esenciales en la zona común
4. Que hacer si un inmueble no puede ser embargado?

Esta herramienta es de mucha utilidad en la “presión” que ejerce la administración a los deudores morosos. Sin embargo, esta herramienta requiere de mucho cuidado en su ejecución. Se debe tener la precaución de no violar el derecho a la intimidad e inviolabilidad de la correspondencia. Adicionalmente, existen muchas decisiones de jueces ordinarios que han avalado esta herramienta, peso aun así no es una doctrina fuerte en la corte.

Cuando se refiere a “Cierre de Casilleros” realmente no es que se impida que los residentes reciban su correo. Es importante tener en cuenta que los residentes siempre tendrán derecho a recibir correspondencia. Realmente la connotación “Cierre de Casilleros” se refiere a la acción que ejerce el portero a separar la correspondencia de cada uno de los residentes. Es decir, con esta medida se pretende no separar la correspondencia de algún residente para ponerla luego en su casillero.

La idea es que el administrador ubique una caja presentable y segura en algún lugar de la portería, y que en esta caja se ponga la correspondencia del moroso. Es importante que la caja quede en un lugar de fácil acceso y que no pretenda degradar, humillar, o impedir el acceso del moroso a su correspondencia. También es importante registrar la correspondencia que se ponga en la caja. Adicional, recordar que cuando se reciba correspondencia legal, foto multas, paquetes, de igual manera se debe llamar e informar al moroso.

PROHIBICIÓN AL USO DEL SALON SOCIAL

La prohibición del uso del salón social para los morosos es de mucha utilidad, no solamente se aplica para el alquiler o reservas de salones sociales, sino también, para kioscos, asadores, turcos, saunas, etc.

PROHIBICIÓN AL USO DE PARQUEADEROS COMUNES

Esta herramienta es quizás una de las actividades de mayor impacto que puede ejercer un administrador en gestión de recuperación de cartera. El administrador tiene la potestad para no permitir el ingreso de un vehículo a la zona común cuando los parqueaderos del conjunto residencial son comunes. Esta restricción aplica tanto para vehículos como para motos. Tener presente que esta medida SOLO puede ser aplicada para parqueaderos comunes, para los parqueaderos privados, o asignados por escritura no aplica esta facultad administrativa.

PROHIBICIÓN AL USO DE LA PISCINA

Esta herramienta también es muy efectiva como medida de coerción para el pago de cartera morosa. Sin embargo, al igual que los casilleros su ejecución requiere de mucho cuidado. Se puede negar el uso a la piscina de los residentes morosos, sin embargo, NO se puede negar este uso a los menores de edad del inmueble en mora. Recordemos que según la corte, esta actividad genera una violación al libre desarrollo de la personalidad del menor.

PROHIBICIÓN AL USO DEL GIMNASIO

Esta herramienta también es muy efectiva como medida de coerción para el pago de cartera morosa. Sin embargo, al igual que el cierre de la piscina su ejecución requiere de mucho cuidado. Se puede negar el uso del gimnasio a los residentes morosos, sin embargo, NO se puede negar este uso a los menores de edad del inmueble en mora. Recordemos según la corte, esta actividad genera una violación al libre desarrollo de la personalidad del menor. Por otro lado, si existe una prohibición en tu manual de convivencia para que los menores de edad utilicen el gimnasio, esto no violaría el libre desarrollo de la personalidad del menor.

PUBLICACIÓN DE LA MORA EN LUGARES DE NO ALTA CIRCULACIÓN

La publicación de la mora en lugares de no alta circulación es una herramienta efectiva que los administradores pueden utilizar para la “presión” a los morosos en el pago de sus obligaciones. Recomendamos estar muy seguros acerca del saldo de administración de un apartamento/Casa/Local ANTES de publicar la mora. Existen algunos morosos a los que les da pena esta información pública y deciden ponerse al día con la administración.

Recuerda, las publicaciones de la mora solo incluyen el número del apartamento y el saldo de la mora. Esta información no puede ser publicada en la portería, el cual es un lugar considerado de alta circulación.

CUIDADO

Tener presente que bajo ninguna circunstancia el administrador tiene la potestad para restringir el cierre de zonas comunes que impidan el libre goce y disfrute de un bien inmueble. Es decir, no seria posible cerrar el libre transito de la zona común para un moroso cuando la zona cerrada imposibilitaría al moroso a acceder a su bien inmueble. Adicionalmente, bajo ninguna circunstancia se puede restringir el uso de la citofonía, ascensores, o hacer cortes de servicios esenciales. No se pueden adoptar medidas que degraden, humillen o vulneren derechos fundamentales de los residentes.

Tener presente que bajo ninguna circunstancia se puede impedir el libre trasteo de los enseres de un moroso. Es común de algunos administradores no permitir el ingreso o salida de enseres cuando un bien inmueble esta en mora. Esta es una práctica no está soportada por la ley, la cual puede conllevar inclusive a una imputación de cargos por secuestro simple. Se debe tener en cuenta que con el trasteo no se va a desaparecer el inmueble o la mora. En adición, no se puede impedir el libre disfrute y goce de un bien inmueble.

En conclusión, el cierre de zonas comunes es una medida válida y eficaz para la recuperación de cartera, pero debe aplicarse siempre con criterio, proporcionalidad y respeto por los derechos fundamentales.

Qué hacer cuando la carta prejuridica y el cierre de zonas comunes no surge efecto en el moroso?

Cuando estas medidas no logran resultados, lamentablemente se debe iniciar el proceso ejecutivo de cobro, lo cual implica solicitar ante un juzgado civil municipal la aplicación de una medida cautelar de embargo sobre el bien inmueble.

Una vez más, te recomendamos ANTES de iniciar este proceso leer tu reglamento de propiedad horizontal para estar en cumplimiento con tu propia normatividad.

1. Envío de cartas de cobro persuasivo o prejuridico
2. Acuerdos de Pago
3. Inicio de Cobros Ejecutivos
4. Que hacer si un inmueble no puede ser embargado?

Para el acuerdo de pago tener presente lo siguiente:

1. Estipular claramente cual es el monto de la deuda a la firma del acuerdo de pago.
2. Estipular claramente cómo serán de ahora en adelante los pagos. Montos y fechas de pago. La idea es que el moroso empiece cada mes a pagar su cuota regular de administración, y aparte haga un abono sustancial al total de la deuda.
3. Tener claro cuales son las repercusiones de no cumplir con el acuerdo de pago.
4. Ofrecer incentivos para el acuerdo de pago, como por ejemplo la no entrega del caso al abogado para el inicio del cobro ejecutivo, la apertura de las zonas comunes, la no publicación de la deuda, el congelamiento de los intereses de mora, (el administrador tiene autoridad para congelar intereses de mora a partir de la firma del acuerdo. El administrador no tiene la facultad para condonar intereses de mora ya causados y reportados en los estados financieros).

Descargar plantilla sugerida para redactar un acuerdo de pago con un copropietario en mora

Para la recuperación de cartera el administrador de una Propiedad Horizontal tiene varias herramientas a su disposición como:

1. Envío de cartas de cobro persuasivo o prejuridico
2. Suspensión de Servicios no esenciales en la zona común
3. Inicio de Cobros Ejecutivos
4. Que hacer si un inmueble no puede ser embargado?

Para lo anterior es recomendable que cada mes tu contador(a) te envié el listado de la cartera tan pronto la facturación esta lista para el mes en curso. Usualmente este proceso puede realizarse durante los primeros 5 días hábiles del mes. Es importante que tengas claridad de cuál es el saldo de administración de cada inmueble al principio del mes. Un listado en Excel puede ser una buena herramienta de trabajo.

Una vez tengas este listado, y de acuerdo con el procedimiento descrito en tu reglamento se recomienda enviar una carta de cobro prejuridico al deudor moroso. Una carta prejuridica es aquella carta que se envía ANTES de empezar un cobro jurídico. Esta carta puede ser enviada por el administrador o por su abogado(a). Quien envíe la carta dependerá del manejo que tu como administrador des a esta gestión.

Es importante aclarar que cuando la carta prejuridica es enviada por un abogado(a), esta lleva mas “peso” en su intención de cobro. Es decir, no es lo mismo que un moroso reciba una carta de un abogado(a) a que la reciba de un administrador. Sin embargo, esto conlleva a que exista un cobro de honorarios. Algunos administradores optan por enviar la carta ellos mismos, y si se evidencia que la carta no surge ningún efecto en el moroso, entonces es allí cuando recurren a la ayuda de su abogado(a).

En la Propiedad Horizontal es muy común enviar la carta de cobro prejuridico tan pronto el moroso cumple 3 meses en mora, sin embargo, no existe una fecha clara para el comienzo de estos procesos en la ley 675 del 2001.  Algunos administradores envían cartas de cobro prejuridico después del vencimiento de una primera cuota. El manejo que le des a estas cartas dependerá mucho de tu propia gestión y de lo descrito en tu reglamento de propiedad horizontal para la recuperación de cartera.

Recuerda que la carta prejuridica debe incluir el valor de la deuda al cierre del 1 del mes en curso, como también las consecuencias de no pagar la mora. La carta debe llevar un tono serio, preciso, pero también conciliador. Es aconsejable en esta carta dar la opción al moroso de firmar un acuerdo de pago con la administración para prevenir el cierre de las zonas comunes o para prevenir el inicio de un cobro ejecutivo.

Descarga aquí plantilla sugerida de cobro prejuridico a un moroso enviada por un administrador

Para la recuperación de cartera el administrador de una Propiedad Horizontal tiene varias herramientas a su disposición como:

1. Envío de cartas de cobro persuasivo o prejuridico
2. Acuerdos de Pago
3. Suspensión de Servicios no esenciales en la zona común
4. Inicio de Cobros Ejecutivos
5. Que hacer si un inmueble no puede ser embargado?

Dicho lo anterior, también es importante leer tu reglamento de propiedad horizontal. Si bien es cierto que la recuperación de cartera esta a cargo absoluto del administrador, también se debe tener en cuenta los procedimientos para esta gestión establecidos en tu reglamento.

Adicionalmente se debe tener en cuenta que la gestión de recuperación de cartera es una labor que se debe hacer continuamente. Cada mes existe un nuevo cobro de cuota de administración, o cuota extraordinaria si es el caso, y el no hacer ninguna gestión al respecto con las nuevas personas que entran en mora puede provocar que se incremente la cartera en tu unidad.

Para la recuperación de cartera el administrador de una Propiedad Horizontal tiene varias herramientas a su disposición como:

1. Envío de cartas de cobro persuasivo o prejuridico
2. Acuerdos de Pago
3. Suspensión de Servicios no esenciales en la zona común
4. Inicio de Cobros Ejecutivos
5. Que hacer si un inmueble no puede ser embargado?

En marzo de 2025, la DIAN generó incertidumbre al anunciar la posibilidad de cobro de IVA sobre el uso de zonas comunes en conjuntos residenciales. Esto encendió una ola de rechazo entre administradores y propietarios, quienes no lo veían justificado .

Ante esto, la representante Olga Lucía Velásquez convocó un foro público el 10 de abril de 2025, con participación de entes estatales, gremios inmobiliarios, administradores y ciudadanía organizada, para discutir las implicaciones jurídicas y sociales de esa medida .

Luego del foro, la DIAN emitió una circular aclaratoria: no se trataba de un nuevo impuesto, sino de una interpretación aplicable solo a actividades con ánimo de lucro desarrolladas en zonas comunes, dejando claro que el uso de estas áreas por los residentes no debería gravarse .

Propuesta legislativa de la representante Velásquez

En respuesta, la congresista anunció la presentación de un proyecto de ley que propone adicionar un nuevo numeral 32 al artículo 476 del Estatuto Tributario, con el objeto de eximir expresamente del IVA los servicios prestados por la propiedad horizontal de uso exclusivamente residencial (como salones sociales, parqueaderos, piscinas, gimnasios, zonas de BBQ, etc.) .

Además, la iniciativa contempla reformas a la Ley 675 de 2001 sobre propiedad horizontal, incluyendo:

La creación de un registro nacional de administradores, con perfil profesional y registros de sanciones.

La elaboración de un censo actual de conjuntos residenciales, cuya información precisa aún se desconoce.

Incorporación de políticas ambientales de reciclaje dentro de la organización comunitaria.

Regulación de los arriendos de corta duración (e.g. Airbnb), para resolver problemas de convivencia y vacíos normativos .

El proyecto estaba planificado para ser radicado el 20 de julio de 2025, coincidiendo con el inicio de la última legislatura del periodo 2025-2026 .

Estado actual y acciones adicionales

No se encontraron fuentes que indiquen que el proyecto ya haya sido aprobado o haya tenido modificaciones posteriores a su radicación; sigue en trámite en el Congreso.

En redes sociales, la representante difundió imágenes de que se dio “un paso clave para proteger los derechos de la propiedad horizontal y garantizar que el IVA no afecte su uso” .

También surgieron reportes sobre su propuesta de establecer mesas técnicas urgentes para aclarar y legitimar la aplicación del IVA en conjuntos residenciales, reforzando la necesidad de un marco legal claro .

¿Qué establece la resolución?

1. Actualización de Tarifas Mínimas 2025:

Sustituye o actualiza las tarifas contenidas en la Circular Externa 20241300000445, inicialmente publicada el 30 de diciembre de 2024, y su corrección en la Circular Externa 20251300000015 del 21 de enero de 2025 .

Formaliza oficialmente las tarifas mínimas para los servicios de vigilancia humana, armada o no, y con apoyo canino, conforme al nuevo incremento del salario mínimo legal del año, que fue establecido en $1.423.500 COP .

2. Tarifas generales vigentes:

Primera mitad del año (1 ene – 14 julio): se aplican tarifas equivalentes a 9,14 salarios mínimos legales mensuales vigentes (SMLMV).

Segunda mitad del año (15 julio – 31 dic): las tarifas se ajustan a 9,29 SMLMV .

3. Componentes adicionales de la tarifa:

A la base en SMLMV se suman porcentajes adicionales según el tipo de servicio:

Medio humano sin arma: entre 8 % (como gastos administrativos y de supervisión).

Medio humano con arma: 10 %.

Medio humano con canino: 11 % .

Después de aplicar los anteriores recargos, las cooperativas de vigilancia pueden aplicar hasta un 10 % de descuento sobre el total .

4. Cálculo de tarifas por prestación parcial (horas o días):

Si el servicio se requiere por menos de 24 horas al día o menos de 30 días al mes, se aplica una proporcionalidad sobre la tarifa base, según la jornada:

Turnos diurnos (6 h): variable de 55,97 %.

Turnos nocturnos (9 h): variable de 44,03 %.

Luego se multiplica por los días y horas requeridos siguiendo una fórmula detallada .

Ejemplo práctico (sector comercial, primera mitad del año)

Salario mínimo 2025: $1.423.500 COP

Tarifa base (9 SMLMV × 9,14) ≈ $13.010.790 COP

Gastos administrativos/supervisión (8 %) ≈ $1.040.863 COP

Total con recargo ≈ $14.051.653 COP

Si es con cooperativa (descuento 10 %): ≈ $12.646.488 COP .

En resumen

La resolución del 8 de agosto de 2025 formaliza y actualiza las tarifas mínimas para servicios de vigilancia y seguridad privada en Colombia conforme al nuevo salario mínimo.

Establece aumentos progresivos: 9,14 SMLMV en el primer semestre y 9,29 SMLMV en el segundo.

Incorpora recargos porcentuales según tipo de servicio y permite un descuento del 10 % para cooperativas.

Define una metodología clara para calcular tarifas por servicios de duración parcial (horas o días)

Descarga aquí la Resolución No. 20251000059517CS de la Supervigilancia