En APROPH te orientamos sobre cómo redactar una citación a descargos de un residente que ha incurrido en una posible infracción al reglamento de propiedad horizontal. A continuación, te presentamos algunas recomendaciones clave:
a. Leer tu reglamento de propiedad horizontal ANTES de enviar la citación, esto con el objetivo de garantizar el procedimiento descrito en tu reglamento.
b. La citación a descargos debe como primera medida ir dirigida a la persona que infringió el reglamento. Si el infractor fue un menor de edad entonces la citación a descargos va dirigida a los padres.
c. Si el infractor es un inquilino o familiar de un propietario, asegúrate de citar también a la inmobiliaria encargada del apartamento/vivienda, como también al propietario. Recordemos que ultimadamente los propietarios son responsables por el comportamiento de sus inquilinos, y son ellos los responsables de pagar la sanción.
d. La citación a descargos debe contener la autoridad en la ley que tiene el administrador para hacer la citación, como también la autoridad en la ley que tiene el consejo de administración para imponer una sanción.
e. La citación debe explicar claramente cuál es la violación a la norma la cual originó los descargos. Esta explicación debe redactar el articulo escrito en el reglamento de propiedad horizontal como explicar cuál es artículo que estipula el valor de la sanción. Algunas copropiedades equivocadamente utilizan el manual de convivencia para estos procesos.
f. Aprovechamos para hacer la observación de que muchas constructoras no entregan un reglamento de propiedad horizontal completo a la administración definitiva el cual describa todas las posibles faltas en las que pueda incurrir un residente. Esto trae como consecuencia que algunas copropiedades decidan “completar” en reglamento de propiedad horizontal con un manual de convivencia el cual no tiene autoridad legal base para procesos sancionatorios.
g. Sin embargo, en APROPH te daremos un consejo básico para que puedas utilizar el reglamento de tu unidad para los procesos mencionados.
h. Te damos el ejemplo de un residente el cual saca constantemente su mascota para que haga sus necesidades en la zona común. Después de varios llamados de atención enviados, después de habérsele citado con el comité de convivencia, e inclusive después de habérsele dado un ajuste a la norma, el residente persiste en sacar su mascota a la zona común para que haga sus necesidades. Desafortunadamente, después de revisar detalladamente el reglamento de propiedad horizontal, descubres que en ningún articulo habla específicamente acerca de esta clase de violación. Esta violación solo se encuentra en el manual de convivencia.
i. La violación arriba mencionada es muy común no encontrarla en los reglamentos de propiedad horizontal, a esto podemos sumarle la detonación de un arma en la zona privada, la ubicación de mascotas en los balcones las cuales hacen sus necesidades y los propietarios solo las recogen al final del día, el fumar dentro del apartamento, una amenaza a un personal de aseo o vigilancia etc. Seria imposible tipificar cada posible escenario de una violación a la norma por parte de los residentes.
j. En estos casos, es importante revisar talvez el articulo más importante en nuestro reglamento de propiedad horizontal, y talvez el menos usado para estos casos. Estamos hablando del articulo que probablemente este descrito en su reglamento de propiedad horizontal de esta manera: “OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS – Son obligaciones de los propietarios de bienes privados las siguientes: Usar los Bienes Privados de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el presente reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar actos que comprometan la seguridad o solidez del CONJUNTO RESIDENCIAL de producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes, o afecten la salud pública.
k. Basado en la amplitud de situaciones que podrían ser cubiertas con este artículo, es muy probable que tengas las bases legales para probar una violación a la norma en tu copropiedad que no se encuentre en los artículos restantes de tu reglamento.
l. La citación a descargos debe recomendar al infractor de traer cualquier evidencia que pueda ser utilizada a su favor. Adicionalmente se debe informar que durante la lectura de descargos el infractor tendrá derecho a la defensa, a la contradicción, y a la impugnación.
m. La citación a descargos debe advertir que, en caso de no asistir a la reunión, la inasistencia será tomada como una renuncia de su derecho al debido proceso y se procederá a estudiar su caso sin su presencia.
n. La citación a descargos debe advertir que, si el infractor es encontrado culpable, el consejo de administración valorará la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado, y la reincidencia. Adicionalmente, se deben mencionar las posibles sanciones que pudieran ser impuestas por el consejo de administración.
o. Por último, la carta de solicitud de ajuste a la norma debe describir la fecha y forma de envío de la solicitud al infractor.
